Est-il encore utile d’investir dans la pierre, et surtout de le faire en contractant un prêt pour une deuxième résidence ? Quelle est la situation réelle compte tenu de tous les coûts, y compris les taxes, qui doivent être supportés ? Voici une analyse de la situation actuelle à la lumière de l’augmentation des impôts et taxes prévue dès le début prochainement.
L’achat d’une résidence secondaire (ou même d’une première résidence) en contractant un prêt hypothécaire peut s’avérer extrêmement coûteux et assez compliqué. Les difficultés viennent principalement du fait que la plupart des banques réduisent le pourcentage finançable du coût de la maison (la moyenne appliquée est de 60%, et seules quelques banques l’élèvent jusqu’à 70%).
En effet, la possession de plus d’un bien immobilier entre dans l’hypothèse d’un “investissement” dans le but de gagner de l’argent, ce qui signifie qu’une série d’avantages réservés à la résidence principale ne sont plus disponibles. Ce n’est pas un hasard si les règles relatives aux prêts hypothécaires font explicitement référence aux prêts pour un premier bien. Il va sans dire que pour obtenir un prêt pour une deuxième résidence, vous devrez vous pencher sur les prêts hypothécaires. Ce n’est pas un réel problème puisque la majorité des banques favorisent les prêts hypothécaires, mais il est évident que l’éventail des concessions spécifiques est réduit.
Second prêt immobilier : plus cher
Aujourd’hui, la plupart des banques offrent des conditions assez similaires entre le prêt immobilier pour un premier logement et celui pour les autres logements. Ces conditions concernent principalement l’application des taux, où l’on constate rarement une légère augmentation de l’écart. Jusqu’à présent, on peut donc dire qu’un deuxième prêt immobilier coûte “presque” autant qu’un premier prêt immobilier (une approche utilisée surtout par les grands groupes bancaires). D’autant plus qu’une résidence secondaire ne peut pas bénéficier d’un prêt à taux zéro.
La situation change radicalement, surtout en ce qui concerne les frais annexes : on constate une tendance généralisée à appliquer une majoration des frais préliminaire (surtout dans le cas de frais variables calculés en pourcentage de la somme financée). Ce frein économique peut toutefois être surmonté assez facilement, puisqu’il suffit de se tourner vers les banques qui “sanctionnent” moins ceux qui préfèrent investir dans l’immobilier.
Le poids des taxes
À partir de la deuxième maison, comme il s’agit d’un investissement, il n’y a plus de concessions. La situation est évidemment aggravée tant du point de vue de la charge plus importante que de l’absence de possibilité d’obtenir la déduction d’une partie des intérêts d’emprunt, comme le prévoient les avantages fiscaux pour la première maison. Dans le cas d’un prêt pour une deuxième résidence (en utilisant le chiffre de 200 000 euros par exemple), en supposant que vous payez exactement 4 000 euros d’intérêts par an pendant 20 ans, vous devrez payer 80 000 euros.
Si, par contre, il s’agissait d’un premier prêt immobilier, avec la récupération fiscale, au lieu de payer 4 000 euros par an, vous payeriez en réalité 3 240 euros. Ainsi, dans 20 ans, les intérêts à payer seront de 64800. Au total, cela représente environ 20 000 euros d’économies.
Taxes sur les résidences secondaire
Les personnes qui achètent une résidence secondaire devront, dans la plupart des cas, également faire face à des augmentations des taxes supplémentaires à payer, sans pouvoir obtenir de réductions dans le cas d’un achat avec un prêt immobilier. Compte tenu du poids des taxes et des impôts qui n’ont pas du tout été allégés, même en période de crise du marché immobilier, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier, contracter un crédit immobilier pour une résidence secondaire n’a de sens que si vous achetez un bien nettement moins cher que le prix du marché.
Vous devez également prêter plus d’attention à l’élément de liquidité du bien qui vous intéresse et savoir si vous pouvez le louer assez facilement à court terme.
Enfin, il y a le problème de la capacité d’emprunt : dans le système bancaire, un second prêt immobilier sera un engagement important, ce qui pourrait facilement exclure la possibilité d’obtenir le prêt dont on a besoin à un moment donné. Et il importe peu qu’il s’agisse d’une hypothèque sur un bien immobilier, portant donc sur un actif qui, sur le papier, devrait être un point fort en tant que garantie.
